2 rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư bất động sản kênh dự án

VỀ TÍNH PHÁP LÝ:

Theo quy định pháp luật, dự án cần phải có đầy đủ các điều kiện cơ bản sau:

1. Về dự án đất nền:

- Giấy phép đăng ký kinh doanh của CDT

- Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền

- Quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Bản vẽ thiết kế thi công theo tỷ lệ 1/500 đã được cấp thẩm quyền phê duyệt

- Giấy phép xây dựng trong trường hợp bắt buộc phải có GPXD

- Giấy tờ nghiệm thu chủ đầu tư dự án đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. 

- Giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

2. Về dự án chung cư:

- Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án

- Bản vẽ 1/500 của dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt

- Giấy phép xây dựng

- Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng của tòa nhà

- Chứng thư (hoặc hợp đồng) bảo lãnh ngân hàng.

- Đồng thời phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chấp thuận về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Tuy nhiên, thực tế hầu hết, nếu không muốn nói là 100%, các dự án đều mở bán với nhiều hình thức khác nhau khi chưa có đầy đủ tất cả các loại giấy tờ trên. NDT thực hiện giao dịch với niềm tin rằng CDT sẽ thực thi đúng cam kết.

Và nếu cần thiết thực hiện giao dịch như thế, một số giấy tờ cơ bản về dự án mà NDT cần nắm và yêu cầu CDT cung cấp: Quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền; Quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản vẽ thiết kế thi công theo tỷ lệ 1/500 đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.

VỀ TÍNH THANH KHOẢN:

Về cơ bản, tỷ suất lợi nhuận và rủi ro luôn tỷ lệ thuận với nhau. Do đó, NDT muốn mua sớm với giá thấp hơn thì gần như phải chấp nhận mức độ rủi ro nhất định có thể xảy ra. Rủi ro ở đây không hẳn là pháp lý, mà là cơ hội kinh doanh và 1 số yếu tố khác. Tuy vậy, nếu CDT minh bạch và uy tín, cơ hội cho NDT thu được khoản lợi nhuận cao cùng tính thanh khoản nhanh là điều không phải bàn.

Tính thanh khoản còn phụ thuộc vào tình hình thị trường chung. Yếu tố này khá phức tạp và khó nói trước được điều gì.

Một yếu tố rất quan trọng nữa, chính là nhân viên môi giới tư vấn NDT. Nếu bạn là người trung thực, uy tín, minh bạch và có kênh thị trường tốt thì hỗ trợ rất nhiều cho NDT trong việc chọn sản phẩm: tối thiểu rủi ro về pháp lý và tối đa nhanh trong thanh khoản với biên độ lợi nhuận kỳ vọng.

Tóm lại, 3 yếu tố quyết định thương vụ đầu tư thành công trong BDS, mà NDT cần chọn ĐÚNG: 

1. Chủ đầu tư: minh bạch, uy tín, tiềm lực tài chính mạnh

2. Sản phẩm: pháp lý đảm bảo, hạ tầng và tiến độ đúng cam kết, có yếu tố tăng giá cao

3. Người môi giới: uy tín, tâm huyết và có kênh thị trường tốt.